Asiantuntija-artikkelit ja ajankohtaisblogit
Sivuston näkymät

Miksi neliöhinta nousee, mutta hintaindeksi laskee?

5.3.2019
Twitterissä: @ElinaVuorio, @vuoriojohanna
Kuva: Shutterstock

Helmikuun lopussa julkistetun vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin mukaan hinnat laskivat Helsingissä joulukuuhun verrattuna 2,0 prosenttia. Tarkka lukija kuitenkin huomaa nopeasti, että julkaistut neliöhinnat Helsingissä ovat nousseet samalla ajanjaksolla 5,5 prosenttia.

Myös mediassa toisinaan vertaillaan neliöhintojen kehitystä alueittain. Miten tilaston eri lukuja pitäisi tulkita?

Asuntohintaindeksi vs. asunnon keskineliöhinta

Kahden erilaisen luvun, keskenään joskus ristiriitaiseltakin tuntuvan, tarkoituksena on kuvata asuntojen hintoja eri näkökulmista. Se, millaisia asuntoja eri kuukausien tai neljännesten aikana tietyllä alueella myydään, voi vaihdella paljon.

Tilastokeskuksen julkaisemat asuntohintaindeksit ovat laatuvakioituja ja niiden avulla on tarkoitus kuvata sitä, miten tyypillisen osake­asunnon hinta on muuttunut toiseen ajankohtaan nähden.

Kuvitellaan, että joulukuussa myytiin kerrostalokaksioita, joista suurin osa oli pinta-alaltaan suuria ja sijainniltaan alueen halvimmalla laidalla. Tammikuussa taas myytiin pienempiä, kalliimmalla alueella sijaitsevia kaksioita. Jos vertaamme eri ajankohdista laskettua keskihintaa kaksioille, päädymme varmasti virheelliseen tulkintaan.

Laatukorjauksessa asuntojen ominaisuuksista johtuvat erot korjataan tilastollisen menetelmän avulla ja saadaan erotettua ns. aito hintakehitys. Tilastokeskuksen käyttämän tilastollisen menetelmän, eli hedonisen regressio­analyysin, avulla puhdistetaan laatuerojen vaikutukset hinnan­muutoksesta.

Kuviossa 1 on kuvattu Helsingin kerrostaloasuntojen laatuvakioitu indeksi ja pelkkiin keskiarvoihin perustuva indeksi.

Kuvio 1. Vanhojen kerrostalojen hintaindeksi Helsingissä
Kuvio 1. Vanhojen kerrostalojen hintaindeksi Helsingissä. Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat
Lähde: ennakkotieto vuosille 2018 ja 2019. Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat

Kuvio 1 havainnollistaa laatukorjauksen merkitystä hintakehityksen tarkastelussa. Helsingin kerrostalojen kohdalla laatukorjaus tasoittaa hintojen vaihtelua peräkkäisten kuukausien välillä.

Pelkkiä keskiarvoja vertailemalla hinnat näyttävät vaihtelevan kuukausien välillä voimakkaasti. Tyypillinen asunto Helsingissä maksoi tammikuussa indeksin perusteella vähemmän kuin joulukuussa, vaikka neliöhinnat nousivat vastaavalla ajalla.

Neliöhintojen perusteella ei siis voida sanoa, että Helsingin asuntojen hinnat olisivat korkeammat kuin joulukuussa. Helsingissä on myyty tammikuussa kalliimpia kerrostalo­asuntoja, mutta laatu­vakioidun indeksin perusteella kyse on pitkälti laatueroista eikä niinkään aidosta hinnan­muutoksesta.

Laatuvakioidulla indeksillä pyritään kuvaamaan koko asunto­kannan hinnan­muutosta eri ajankohtien välillä. Keskimääräiset neliöhinnat riippuvat hintatason muutoksen lisäksi siitä, minkälaisia asuntoja on kullakin ajankohdalla myyty.

Ei voida verrata keskenään kuluttajan ostoskoria, jossa on yhtenä päivänä laskiaispullia ja toisena tavallisia pikkupullia – asuntoja ajatellen toisena ajankohtana kalliin sijainnin luksus­asuntoja, ja toisena huono­kuntoisempia ja huonommalla sijainnilla olevia asuntoja.

Mihin neliöhintoja tarvitaan?

Mihin sitten keskineliöhintoja tarvitaan ja miksi niitä julkaistaan? Julkaistut keskineliö­hinnat auttavat vertaamaan alueellisia tasoeroja asunto­hinnoissa.

Esimerkiksi vuonna 2018 myydyn kerrostalo­kaksion keskimääräinen neliöhinta Helsingin kalleimmalla alueella oli 7 212 euroa, kun Kajaanissa kerrostalo­kaksion neliöhinta oli 1 170 euroa.

Alueiden hintatasojen vertailussa on suositeltavaa ottaa tarkasteluun pidempi ajanjakso – esimerkiksi vuosi – niin, että havaintoja on enemmän.

Indeksiä ei myöskään voida laskea etenkään kuukausi­tasolla kovin tarkalla aluejaolla, koska indeksin laskemiseen tarvitaan kuhunkin luokkaan tarpeeksi havaintoja.

Kaikilla alueilla, esimerkiksi pienemmissä kunnissa tai postinumero­alueilla ei tehdä tarpeeksi asunto­kauppoja, jolloin indeksiä ei voida näille luotettavasti laskea. Pienempiä kuntia ja posti­numeroita toki voidaan yhdistää ja muodostaa niistä alueellinen indeksi1.

Pitkällä aikavälillä neliö­hinnoissa ja indeksissä on kuitenkin yleensä pitkälti sama trendi. Esimerkiksi Tampereella vuosi­keskiarvojen tarkastelussa laatu­korjauksella ei ole kovin suurta vaikutusta, vaan laatu­korjauksen merkitys korostuu lyhyen aikavälin tarkastelussa.

Kuviossa 2 on kuvattu vuosikeskiarvot neliöhinnoista ja laatuvakioidusta indeksistä Tampereen kerrostaloille vuodesta 2000 lähtien2.

Kuvio 2. Neliöhinnat ja indeksi Tampereella, vuosikeskiarvot
 Kuvio 2. Neliöhinnat ja indeksi Tampereella, vuosikeskiarvot. Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat
Lähde: *ennakkotieto. Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat

Kuviosta 2 nähdään, että laatuerot eivät näy niin voimakkaasti neliö­hinnoissa, kun tarkasteluna on esimerkiksi koko vuoden keskiarvo, eikä yhden neljänneksen kauppojen vertaaminen toisen neljänneksen kauppoihin.

Yksittäisen ajankohdan kaupoissa näkyvät satunnaisesti mukaan tulleet erilaisten asuntojen kaupat, mutta pidemmällä aikavälillä tämän vaikutus ei ole enää niin suuri.

Myös neliö­hinnoista siis saa viitettä hintatason muutoksista, kun tarkastelua tekee riittävän pitkällä aikajänteellä (esim. yli 10 vuotta) ja käyttää vuosikohtaisia tietoja eikä kuukausi- tai neljännestietoja.

Laatukorjauskaan ei ole täydellinen eli sillä ei välttämättä pystytä korjaamaan kaikkea laadun­vaihtelua. Asunnon hintaan vaikuttavat monet tekijät, joista osaa on vaikea tai mahdoton luotettavasti mitata saatavilla olevista aineistoista. Toiset aineistot ovat kattavuudeltaan, toiset taas ajan­tasaisuudeltaan ja tieto­sisällöltään parempia kuin toiset.

Tilastokeskus käyttää vanhojen osakeasuntojen tilastoinnissa Verohallinnon varainsiirtovero­aineistoa, johon yhdistetään tietoja asuntojen ominaisuuksista muista rekistereistä. Aineisto ja indeksit tarkentuvat sitä mukaa, kun varainsiirtovero­ilmoitukset kertyvät niin, että aineisto sisältää aikanaan kaikki tehdyt kaupat.

Helsingissä asuntojen hinnat laskivat tammikuussa edellisestä kuusta, mutta ovat esimerkiksi vuoteen 2015 verrattuna nousseet noin 10 prosenttia.

Kirjoittajat työskentelevät yliaktuaareina Tilastokeskuksen yritystilastot-yksikön teollisuus, rakentaminen ja asuminen -vastuualueella asumisen tiimissä.

 

1 maakunnat ilman maakunta-keskusta –indeksit ovat saatavilla Tilastokeskuksen Rakennettu ympäristö -palvelusta

2 neliöhinnat vuodesta 2000 lähtien ovat saatavilla Tilastokeskuksen Rakennettu ympäristö -palvelusta

Tilaa Tieto&trendit-juttukooste sähköpostiisi

Blogikirjoitukset eivät ole Tilastokeskuksen virallisia kannanottoja. Asiantuntijat kirjoittavat omissa nimissään ja vastaavat kukin omista kirjoituksistaan.

Lue samasta aiheesta:

Blogi
23.2.2021
Paula Paavilainen

Asuntorakentaminen voidaan julistaa yhdeksi koronavuoden voittajaksi. Asunnoille myönnetyt rakennusluvat ja uusien aloitettujen asuntohankkeiden hyvä kehitys sekä piristynyt asuntokauppa ennakoivat alalle myös hyvää tulevaisuutta. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen tarjonta myynti-ilmoitusten perusteella sen sijaan laahaa jäljessä vuoden 2019 lukemista.

Blogi
3.12.2020
Otto Kannisto

Helsingissä rakennuslupia on tänä vuonna myönnetty erityisesti alueille, joiden vanhojen asuntojen keskihinta on 5 000 – 6 000 euroa. Turussa ja Oulussa puolestaan uudet kerrostalo­asunnot syntyvät 2 000 – 3 000 euron alueille.

Artikkeli
12.11.2020
Paavo Kokkonen, Paula Paavilainen

Yksiöiden hintakehitys kasvukolmion kaupungeissa kertoo tarjontaa suuremmasta kysynnästä. Silti yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista on tänä vuonna vähentynyt. Helsingissä tyhjiä yksiöitä näyttäisi olevan eniten ns. arvoalueilla. Vantaa on ohittanut Helsingin yksiöiden osuudessa, mutta yksiöitä on jäänyt Vantaalla myös paljon tyhjiksi.

Artikkeli
29.10.2020
Otto Kannisto, Martti Korhonen, Anu Rämö, Elina Vuorio

Sekä asuntokaupan että asuntokannan perusteella sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista yli 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita. Asumisen ja rakentamisen tilastojen asiantuntijat kertovat asuntosijoittamisesta mm. seuraavaa:

- Lähes viidennes vuonna 2019 sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä sijaitsi Helsingissä. Helsingin keskustayksiöissä neliöhinta ylittää 10 000 euroa joka neljännessä kaupassa.

- Vuokra-asuntojen tuotoissa on suuret erot niin kaupunkien kuin niiden osa-alueiden välillä.

- Asunnon hintaa vastaavaan vuokratuottoon vaaditaan Helsingin keskustassa yli 10 vuotta enemmän aikaa kuin kaupungin reuna-alueilla.

Artikkeli
29.10.2020
Paavo Kokkonen, Martti Korhonen, Anu Rämö, Elina Vuorio

Asuntokauppa on toipunut varsin nopeasti kevään shokista, mutta uusien asuntojen rakentaminen on vähenemässä. Tilastokeskuksen asumisen ja rakentamisen asiantuntijat kertovat kehityksestä myös, että

 

- Asuntojen hinta- ja vuokrakehityksessä erot alueiden välillä ja sisällä kasvavat edelleen.

- Vanhojen asuntojen kauppa kävi heinä-syyskuussa hyvin.

- Kuluttajien asunnonosto- ja lainanottoaikeet ovat korkealla tasolla, mutta pientä pudotusta syyskuun huipuista.

- Tyhjien asuntojen määrä lisääntyy edelleen koko maassa.

tk-icons