tk-icons
Sivuston näkymät

Neljä iskua asunto­markkinoille 30 vuodessa – korona voi vaikuttaa kuten finanssi­kriisi

22.5.2020
Kuva: Shutterstock

Viime vuosikymmenten talous­kriiseistä 1990-lama on lyönyt asunto­markkinoita rajuimmin. Korona­kriisin vaikutus voi jäädä lyhyt­aikaisemmaksi ja nopeaa kaupan määrän laskua seurata nopeahko nousu, arvioi pitkän linjan hinta-asiantuntija.

Kolmen viime vuosikymmenen aikana Suomen taloudessa on ollut neljä kriisiä ennen koronaa: 1990-luvun lama, IT-kupla vuosi­tuhannen vaihteessa, vuoden 2008 finanssi­kriisi sekä eurokriisi vuosina 2012-2014.

Viime aikoina eri foorumeilla on mietitty, voidaanko menneistä kriiseistä ennakoida, mitä kansan­taloudelle tapahtuu nyt. Myös asunto­markkinoiden käyttäytymistä on yritetty ennustaa.

Seuraavassa käydään läpi viimeisen kolmen­kymmenen vuoden talouskriisit ja niiden vaikutus asunto­markkinoihin ja esitetään skenaario siitä, miten korona voisi vaikuttaa asunto­markkinoihin. Markkinoiden osalta käsitellään lähinnä vanhojen osake­asuntojen ja omakoti­talojen kauppojen määriä ja hintoja.

1990-luvun lama omaa luokkaansa

1990-luvun lama oli syvä ja pitkä. Vuosina 1990-1993 Suomen brutto­kansantuote laski 10 prosenttia, ja vuoden 1990 tasolle päästiin vasta vuonna 1996.

1980-luvun lopulla asuntokauppa kävi Suomessa kuumana, ja asuntokupla oli todellinen niin kauppa­määrien kuin hintojenkin osalta. Lainananto vapautui ja asuntojen hinnat nousivat selvästi nopeammin kuin käytettävissä olevat tulot.

Vaikka bkt kasvoi vielä vuonna 1989 viisi prosenttia, vanhojen asuntojen kauppamäärä laski 30 prosenttia. Kauppojen määrä puolittui vuosina 1989-1990. Vuonna 1988 vanhoja osake­asuntoja ja omakoti­taloja myytiin yhteensä 87 400, vuonna 1990 enää 47 500. (Taulukko 1)

Normaaleihin kauppamääriin päästiin vuonna 1998.

Taulukko 1. Vanhojen asuntojen kauppamäärä ja hintaindeksi 1988=100
  Lukumäärä Vuosim. % 1988=100 Vuosim. %
1988 87 392   100,0  
1989 60 738 -30,5 122,3 22,3
1990 47 496 -21,8 116,0 -5,2
1991 52 469 10,5 99,7 -14,0
1992 59 639 13,7 81,9 -17,8
1993 68 901 15,5 75,7 -7,6
1994 65 147 -5,4 80,2 5,9
1995 60 983 -6,4 77,0 -3,9
1996 75 647 24,0 81,5 5,9
1997 72 888 -3,6 96,1 17,9
1998 76 835 5,4 105,9 10,2

Lähde. Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto

Vaikka kauppojen määrä romahti vuonna 1989, jatkoivat hinnat yli 20 prosentin nousua. Hintojen lasku alkoi vuonna 1990 ja jatkui vuoden 1993 loppuun asti. Hinnat laskivat yhteensä 40 prosenttia.

Hintojen romahduksen takana olivat asuntojen pakkomyynnit. Pakkomyynnit johtuivat asunto­lainojen vakuuksien riittämättömyydestä eli asuntolaina ylitti asunnon markkina-arvon. Pankit olivat muutenkin vaikeuksissa eivätkä odottaneet hintojen mahdollista nousua. Lisäksi asuntolainojen korot olivat 12-15 prosenttia.

Entiselle, normaalille hintatasolle päästiin vasta vuonna 1998.

IT-kuplan vaikutus asuntomarkkinoihin jäi vähäiseksi

Vuosituhannen vaihteessa IT-firmojen osakekurssit romahtivat, ja markkinoilla oli suuri epävarmuus talouden kehityksestä. Bkt ei laskenut, mutta vuosimuutos oli vuosina 2001-2003 keskimäärin kaksi prosenttia, kun kasvu oli ollut vuosina 1994-2000 keskimäärin viisi prosenttia.

Asuntomarkkinoilla epävarmuus näkyi kauppojen määrän pienenä vähenemisenä vuonna 2000 ja hintojen laskuna vuonna 2001 (taulukko 2) Kaikkiaan IT-kriisillä oli kuitenkin vain pieni vaikutus asunto­markkinoihin.

Taulukko 2. Vanhojen asuntojen kauppamäärä ja hintaindeksi 1988=100
  Lukumäärä Vuosim. % 1988=100 Vuosim. %
1999 77 510 0,9 115,0 8,7
2000 77 259 -0,3 122,2 6,2
2001 81 858 6,0 121,2 -0,8
2002 81 881 0,0 131,3 8,4

Lähde: Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto

Finanssikriisi iski lujaa mutta lyhyt­aikaisesti

Loppukesällä 2008 alkanut finanssi­kriisi ei ehtinyt vaikuttaa vielä sen vuoden talous­kasvuun koko painollaan. Bkt kasvoi 0,8 prosenttia, kun se oli kasvanut vuosina 2004-2007 keskimäärin neljä prosenttia. Vuonna 2009 tuotanto romahti 8,1 prosenttia ja saavutti vuoden 2007 tason vasta vuonna 2017.

Finanssikriisi lamautti asuntokaupan vuoden 2008 kolmannella ja neljännellä neljänneksellä. Vanhojen asuntojen kauppa väheni vuoden 2008 toiselta neljännekseltä vuoden loppuun yli 40 prosenttia.

Vuonna 2008 kaupan määrä laski keskimäärin 14 prosenttia. Vanhojen asuntojen kauppa lähti kuitenkin lievään nousuun jo vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä. (Taulukko 3)

Taulukko 3. Vanhojen asuntojen kauppamäärä ja hintaindeksi 1988=100
  Lukumäärä Vuosim. % 1988=100 Vuosim. %
2007 97 251 2,1 183,2 5,5
2008 83 721 -13,9 184,7 0,8
2009 83 847 0,2 185,2 0,3
2010 93 309 11,3 202,0 9,1

Lähde: Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto

Vanhojen asuntojen hinnat laskivat vuoden 2008 toiselta neljännekseltä vuoden 2009 ensimmäiselle neljännekselle reilut kuusi prosenttia, mutta vuositasolla hinnat eivät laskeneet.

Vuoden 2008 lopun asuntokaupan pysähdystä lukuun ottamatta ei finanssi­kriisillä ollut kovin suurta merkitystä asunto­markkinoille. Entiselle kaupan määrien tasollekin päästiin vuonna 2010.

Eurokriisi heikensi ok-talojen hintakehitystä entisestään

Kreikan talouden romahduksesta alkanut eurokriisi laski Suomen bruttokansan­tuotetta vuosina 2012-2014 yhteensä kaksi ja puoli prosenttia. Vanhojen asuntojen kaupan määrä laski vuodesta 2011 vuoteen 2014 lähes 24 prosenttia eikä ole palautunut vieläkään vuoden 2011 tasolle (taulukko 4).

Taulukko 4. Vanhojen asuntojen kauppamäärä ja hintaindeksi 1988=100
  Lukumäärä Vuosim. % 1988=100 Vuosim. %
2012 90 469 -3,2 212,3 1,9
2013 78 780 -12,9 216,9 2,2
2014 71 378 -9,4 216,2 -0,3
2015 77 207 8,2 215,4 -0,4

Lähde: Tilastokeskuksen asuntojen hintatilasto

Eurokriisi ei juuri vaikuttanut hintoihin, vain pientä laskua tapahtui vuosina 2014 ja 2015. Se kohdistui lähinnä vanhoihin omakoti­taloihin, joiden hinnat ovat olleet laskussa viime vuosina muistakin syistä.

Koronassa finanssikriisin piirteitä

Koronakriisi on niin aluillaan, että tarkkoja talous­vaikutuksia ei tiedetä. Valtiovarain­ministeriön varovainen arvio on, että bkt laskee tänä vuonna 5,5 prosenttia. Suomen Pankki on samoilla linjoilla.

Vesa Vihriälän vetämä asiantuntija­ryhmä päätyi 9 prosentin laskuun. Kaikki riippuu epidemian kestosta, kansalaisten kulutus­käyttäytymisestä sekä kansain­välisen kaupan elpymisestä.

Koronakriisi vaikuttaa tällä hetkellä asunto­markkinoiden näkökulmasta melko samanlaiselta kuin finanssikriisi. Yleinen arvio tai toive on, että asunto­markkinoiden kriisistä tulee V-mallinen kuten finanssi­kriisissäkin eli nopeaa kaupan määrän laskua seuraa nopeahko nousu.

Seuraavassa on esitetty yksi skenaario koronakriisin vaikutuksista vanhojen asuntojen kauppamääriin ja hintoihin. Skenaarion (epävarmana ja toiveikkaanakin) oletuksena on, että kriisi olisi pääosin ohi alkusyksystä.

Skenaarion mukaan asuntokauppa vähenee 40 prosenttia vuoden 2020 toisella neljänneksellä verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. Lasku jatkuisi vielä kolmannella neljänneksellä. Neljännellä neljänneksellä kaupan määrä olisi edellisvuoden tasolla.

Kauppamäärät laskevat skenaarion mukaan vuonna 2020 keskimäärin vajaa 14 prosenttia. Ensi vuonna kauppojen määrä nousisi pari kolme prosenttia ja vuonna 2022 päästäisiin lähes vuoden 2019 kauppamääriin. (Taulukko 5)

Taulukko 5. Vanhojen asuntojen kauppamäärä ja hintaindeksi 1988=100 ennakkoskenaarion mukaan
  Lukumäärä Vuosim. % 1988=100 Vuosim. %
2019 78 615 2,0 221 0,5
2020* 68 600 -12,8 218 -1,5
2021* 70 004 2,0 219 0,7
2022* 78 026 11,5 221 1,1

Lähde: Ilkka Lehtisen skenaario asuntomarkkinoiden kehityksestä, vuodet 2020-2022* ennakkoarvioita

Hinnat laskisivat tämän skenaarion mukaan tänä vuonna puolitoista prosenttia. Ensi vuonna hinnat nousisivat vajaan prosentin ja saavuttaisivat vuoden 2019 hintatason vuonna 2022. Hintojen laskua hillitsee asunto­lainojen lyhennys­vapaat ja alhainen korkotaso. Asuntojen pakkomyyntejä ei tule. Lisäksi asuntojen hinnoissa ei ollut kriisin alkaessa minkäänlaista hintakuplaa.

Kuten aikaisemminkin, kriisiaikana vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa. Onneksi myös tarjonta on kasvanut viime vuosina ja kasvaa myös kriisin takia. Meillä on juuri nyt lyhytaikaisesti vuokra­markkinoilla ylitarjonta­tilanne, ja tämän takia tuskin nähdään viimevuotisia korkeampia vuokrien nousuja.

 

Ilkka Lehtinen on eläköitynyt tilasto­asiantuntija.

Tilaa Tieto&trendit-juttukooste sähköpostiisi

Kommentit

Lue samasta aiheesta:

Blogi
28.5.2020
Tuomas Rothovius

Lamasta puhuttaessa olisi hyvä huomioida talouden muitakin mittareita kuin bkt, kirjoittaa kokenut kansantulo­laskija. Esimerkiksi työttömyys ja koti­talouksien reaalitulot ovat merkittäviä kansalaisten kannalta, konkurssit ja rahoitus­laitosten luotto­tappiot yritysten osalta.

Artikkeli
7.5.2020
Tatu Leskinen

Suomen työllisyys ennätti kasvaa ennen koronakriisiä yhtäjaksoisesti vuodesta 2015 alkaen ja työvoiman ulkopuolella olevien määrä pienentyä vuodesta 2016 alkaen. Talouskasvu veti niin työvoiman ulkopuolelta kuin piilotyöttömistä etenkin 55–64-vuotiaita työhön ja työnhakuun. Työnsaantimahdollisuuksien parantuminen näkyi selvästi myös opiskeluikäisten aktivoitumisena.

Blogi
5.5.2020
Mervi Niemi

Ennen pandemiaa palvelut olivat tulleet monipuolistamaan teollisuudesta ja vienti­painotteisesta tavara­tuotannosta eläneen Suomen taloutta ja kilpailu­kykyä. Jatkuuko monipuolistuminen kriisin jälkeen? Paljon riippuu nyt tehtävistä kysymyksistä ja ratkaisuista. Kysyntä, tuotanto ja kehittämis­toiminta voivat muuttua paljonkin.